Внесохме допълнително становище към проекта за подробен устройствен план на Борисовата градина

17 януари 2022, понеделник Facebook Twitter Viber

ДО
Г-ЖА ЙОРДАНКА ФАНДЪКОВА
КМЕТ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА

АРХ. ЗДРАВКО ЗДРАВКОВ
ГЛАВЕН АРХИТЕКТ НА СТОЛИЧНА ОБЩИНА

С Т А Н О В И Щ Е
от Борис Милчев – общински съветник oт „Демократична България“

ОТНОСНО: Проект за подробен устройствен план (ПУП) – план за парк и градина по чл. 62, ал. 1 от ЗУТ на местност Парк „Борисова градина”

Уважаема г-жо Кмет,

На 13-ти януари 2022 г. (четвъртък) се проведе обществено обсъждане на проекта за подробен устройствен план (ПУП) – план за парк и градина по чл. 62, ал. 1 от ЗУТ на местност Парк „Борисова градина“. В представения преработен проект не беше отразено почти нищо от предложенията на коалиция „Демократична България – Обединение“ (писмо вх. № САГ21-ГР00-2102/30.09.2021 г.).

Във връзка с това, представям мое становище и предложения, чието отразяване в проекта е необходимо с оглед неговата законосъобразност и защита на обществения интерес.

Представеният към проекта документ „Специфични правила и нормативи за устройството и застрояването на м. Парк „Борисова градина“ не отговаря на законовите изисквания.

Създаването и одобряването на документ „специфични правила и нормативи“ към проект на ПУП е предвидено в чл. 13, ал. 2 от ЗУТ при спазване на условията и на процедурата в чл. 13, ал. 2-6 от ЗУТ. Специфичните правила и нормативи се състоят единствено в отклонения от наредбата по чл. 13, ал.1 от ЗУТ (Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони), поради което е необходима санкцията на министъра на регионалното развитие и благоустройството като неин издател. В конкретния случай, представеният документ „Специфични правила и нормативи за устройството и застрояването на м. Парк „Борисова градина“ не съдържа отклонения от наредбата по чл. 13, ал. 1 от ЗУТ и по естеството си представлява правила и нормативи за прилагане на плана по чл. 108, ал. 4 от ЗУТ и за отклонения от предвижданията на Общия устройствен план (ОУП) на Столична община (СО) при условията на § 22 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.).

С оглед на това е необходимо, ползваното наименование „Специфични правила и нормативи за устройството и застрояването на м. Парк „Борисова градина“ да се промени на „Правила и нормативи за прилагане на подробния устройствен план ва м. Парк „Борисова градина“ и допустимите отклонения от предвижданията на ОУП на СО при условията на § 22 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.)“.

В териториалния обхват на проекта следва да се включи кв. 3, м. „Зона Г-8-10“.

В графичната част на плана за застрояване от представения проект е предвидена пешеходна и веловръзка от кв. 10, м. „Парк „Борисова градина“ (район „Средец“) до кв. 3, м. „Зона Г-8-10“, която представлява премостване на бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“ и реката. Съоръжението (мост) в частта на кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ стъпва в УПИ III-„за паркинг, подземен гараж и КОО“ (поземлен имот с идентификатор 68134.106.137), който е частна собственост. Целият кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ по ОУП на СО попада в устройствена зона Тго (Терени за локални градини и озеленяване, т. 33 от Приложението към чл. 3, ал. 2 от ЗУЗСО), имотите в която следва задължително да са публична общинска собственост.

Предвидената с проекта пешеходна и веловръзка между кв. 10, м. „Парк „Борисова градина“ до кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ единодушно се възприе за целесъобразна, поради което и с оглед спазването на ОУП на СО и на особените изисквания на закона е необходимо:

Кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ да се включи в териториалния обхват на проекта;
Действащият ПУП за кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ да се приведе в съответствие с ОУП на СО;
От плана за застрояване на кв. 3, м. „Зона Г-8-10“ да отпадне предвиждането на паметника на съветската армия.

В карта на собствеността в местността да се отразят верните данни.

В приложената към проекта „Карта на собствеността“ в обхвата на проекта са нанесени неверни данни, които вероятно са довели и до някои от неудачните предложения в плана за регулация. Необходимо е документът да се преработи основно с попълване на верните данни за собствеността със съответните промени в проекта на ПУП, където това се налага.

Регулационните граници на предвидените урегулирани поземлени имоти следва да се съобразят с възможностите за прилагане на плана за регулация.

Съгласно чл. 14, ал. 5 от ЗУТ, плановете за регулация са приложени когато съвпаднат имотните и регулационните граници. Прилагането на плановете за регулация става чрез правни сделки посочени в § 22, ал. 1, т. 1 от ЗР на ЗУТ. Когато проектът на ПУП предвижда в един урегулиран поземлен имот да попаднат няколко поземлени имота различна собственост е необходимо или да се сключи договор за прехвърляне на право на собственост (предварителен и окончателен), или отреждането да е за публични нужди, които обосновават принудително отчуждаване по реда на Глава трета от ЗОС.

В представения на 13-ти януари 2022 г. проект на ПУП на м. Парк „Борисова градина“ е предвидено създаване на общи урегулирани поземлени имоти за имоти с различна по вид собственост (кв. 10, район „Средец“; кв. 9, район „Изгрев“, кв. 66, район „Лозенец“ и др.). В тези имоти, (особено за някои от тях в кв. 10, район „Средец“) панът за регулация е правно и фактически неприложим по предложените в § 22, ал. 1, т. 1 от ЗР на ЗУТ способи.

С оглед на това, представеният проект на план за регулация следва да се преосмисли и преработи за бъдещото му прилагане по смисъла на чл. 14, ал. 5 от ЗУТ с правните способи, посочени в § 22, ал. 1, т. 1 от ЗР на ЗУТ.

В правилата за прилагане на плана следва изрично да се запишат следващите се от закона ограничения за обектите по § 22 ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.).

Съгласно § 22 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.), Столичният общински съвет може да одобрява ПУП в отклонение от устройствените показатели на ОУП на СО (надвишена плътност и интензивност на застрояване) за запазване на съществуващи недвижими културни ценности или спортни обекти с мнозинство три четвърти от общия брой на съветниците. По тази причина и с оглед избягване на спекулации и недоразумения в бъдеще, в правилата и нормативите за прилагане на плана следва изрично да се укаже, че не може с последващи действия да се увеличава плътността и интензивността на застрояване за запазените обекти по реда на § 22 от ПЗР към ЗИД на ЗУЗСО (обн. ДВ бр. 31/2018 г.).

Част от потвърдените с плана за застрояване постройки в кв. 9, район „Изгрев“ следва да отпаднат от проекта.

Съгласно ОУП на СО, част от в кв. 9 в район „Изгрев“ е предвиден за „база на зелената система“ (Тбз, Терени за бази на зелената система, т. 24 от Приложението към чл. 3, ал. 2 от ЗУЗСО). Това е така нареченият „Дендрариум“.

Съгласно чл. 61, ал. 4 от ЗУТ, зелената система на общината е публична собственост. В нея е допустимо разполагането на бази на зелената система, със застрояване, пряко свързано с развитието, поддържането и реконструкцията на обектите на зелената система, което се презумира, че също е публична собственост.

Теренът предвиден с ОУП за база на зелената система в кв. 9, район „Изгрев“ представлява поземлен имот с идентификатор 68134.801.2292 и сгради с идентификатори съответно 68134.801.2292.1 68134.801.2292.2 68134.801.2292.3 68134.801.2292.4 68134.801.2292.5 68134.801.2292.6 68134.801.2292.7 68134.801.2003.8 68134.801.2292.9 и 68134.801.2292.10. Имотът и част от сградите са собственост на дружество „Лев корпорация“ АД. Сградите отдавна не служат за база на зелената система на общината. Дружеството не извършва дейност, свързана с развитие, поддържане и реконструкция на обектите на зелената система и Столична община не му е възлагала извършването на такива дейности. С оглед на това, сградите собственост на „Лев корпорация“ АД следва да отпаднат от проекта на план за застрояване и да бъдат предвидени за отчуждаване по реда на Глава трета от ЗОС за база на зелената система на общината (чл. 205, т. 3 от ЗУТ).

Част от заварените постройки в района на бившата Гара „Пионер“ следва да отпаднат от проекта на план за застрояване.

С проекта на план за застрояване в района на Гара „Пионер“, в парковата зона, извън устройствена зона Са1 (Зона за спорт и атракции, предимно в градския район, т. 38 от Приложението към чл. 3, ал. 2 от ЗУЗСО) са потвърдени няколко постройки с несъвместимо с парка предназначение (чл. 12 от ЗУЗСО или чл. 62, ал. 7 от ЗУТ). Тези обекти следва да отпаднат от проекта като се предвиди тяхното отчуждаване по реда на Глава трета от ЗОС.

Обектите „Летен театър“ и „Къпалня „Мария Луиза“ следва да се предвидят за отчуждаване по реда на Глава трета от ЗОС като обекти на социалната инфраструктура (чл. 205, т. 4 от ЗУТ във връзка с § 5, т. 75 от ДР на ЗУТ).
Към проекта на ПУП да се възложи и изработи финансова обосновка (програма) за прилагане на плана най-малко за пет години от влизането му в сила, която, без обичайните разноски за поддръжка на парка, да съдържа срокове и индикативни стойности за:
- Отчуждаване на частни поземлени имоти;
- Подмяна и/или реконструкция на заварени елементи на парковата техническа инфраструктура;
- Изграждане на нови елементи на парковата техническа инфраструктура;
- Основен ремонт и реконструкция на сгради общинска собственост;
- Премахване на незаконни строежи/преместваеми обекти.

Намирам изискването в т. 9 за абсолютно задължително за приемане на проекта, въпреки изразеното на общественото обсъждане нежелание на арх. Здравков да възложи финансов анализ за реализация на предвижданията на проекта. Недопустимо е внасянето за одобряване в Столичния общински съвет на проект на план, който е финансово необоснован.

С уважение,

Борис Милчев

Накратко:

На 13-ти януари 2022 г. се проведе дългоочакваното обществено обсъждане на проекта за подробен устройствен план (ПУП) на Борисовата градина. В представения преработен проект не беше отразено почти нищо от предложенията на коалиция „Демократична България – Обединение

Защо е важно:

С оглед на законосъобразността на предложения план, общинският съветник Борис Милчев внесе допълнително становище, което да защити обществения интерес и парка.